Dlaczego warto przeprowadzić badanie prawne nieruchomości?
Przedsiębiorcy, którzy zamierzają zrealizować lub nabyć istniejącą inwestycję nieruchomościową, niezależnie od jej rodzaju, powinni kompleksowo zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, w którą inwestują. Dlaczego? Po pierwsze, pozwoli to na podjęcie świadomej decyzji, czy w ogóle warto w taką nieruchomość inwestować, a po drugie, jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca, jakie ewentualne zagrożenia mogą na nich czyhać zarówno w trakcie procesu inwestycyjnego, jak i po jego zakończeniu, w trakcie eksploatacji inwestycji.
W jaki sposób uzyskać pełną wiedzę na temat stanu prawnego nieruchomości? Nie ma w zasadzie innego sposobu, niż przeprowadzenie tzw. badania prawnego due diligence nieruchomości, które najczęściej zlecane jest profesjonalnym kancelariom prawnym, wyspecjalizowanym w tego typu badaniach. Inwestorzy powinni mieć bowiem świadomość, że dla większości zatrudnionych przez nich wewnętrznych prawników takie zadanie będzie bardzo trudne do wykonania, a z całą pewnością będzie czasochłonne. Nawet najwięksi gracze rynkowi korzystają w tym zakresie z pomocy zewnętrznych kancelarii, bądź z tzw. kancelarii korporacyjnych, mających dedykowane to tego zespoły, bądź z tzw. kancelarii butikowych, które zdecydowaną większość swojego czasu przeznaczają na obsługę prawną inwestycji nieruchomościowych, w tym na prowadzenie badań due diligence.
Zakres badania prawnego due diligence nieruchomości zależy oczywiście od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem badania. Inaczej bowiem bada się np. niezabudowaną nieruchomość rolną położoną na świętokrzyskiej wsi, a inaczej nieruchomość gruntową zabudowaną centrum handlowym położoną w centrum Poznania. Już sam rodzaj i położenie nieruchomości nie tylko determinuje zakres badania, ale również pozwala doświadczonemu zespołowi badawczemu na stwierdzenie, które przepisy prawa mogły mieć zastosowanie w odniesieniu do danej nieruchomości oraz na jakie czynności, w tym czynności prawne, podejmowane w stosunku do takiej nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę. Trzeba mieć bowiem świadomość, że przeprowadzenie badania prawnego due diligence nieruchomości wymaga nie tylko wiedzy na temat aktualnego stanu prawnego, ale, a może i przede wszystkim, również w zakresie ewolucji stanu prawnego w wymiarze historycznym, nierzadko na przestrzeni kilkudziesięciu lat lub nawet w okresie od XIX wieku, a bywa i że i okresu wcześniejszego!
Niezależnie od rodzaju badanej nieruchomości, badanie prawne due diligence zawsze obejmuje przebieg procesu ustanawiania tytułów do nieruchomości, w szczególności prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, a także zmian podmiotowych po stronie osób dysponujących tymi tytułami. W tej części badania analizuje się przede wszystkim, mimo że celem nie jest podważanie kompetencji notariuszy, akty notarialne, na podstawie których zbywano/nabywano nieruchomość, w szczególności z punktu widzenia zasad reprezentacji, obowiązku uzyskania określonych zgód (np. małżonka, organów korporacyjnych, Ministra Spraw Zagranicznych) czy obowiązującego w danym czasie ustawowego prawa pierwokupu. Szczególną uwagę zwraca się również na akty administracyjne skutkujące powstaniem/przeniesieniem tytułu prawnego do nieruchomości, np. tzw. decyzje komunalizacyjne, decyzje uwłaszczeniowe, decyzje wywłaszczeniowe, w szczególności na to, czy zostały one wydane w sposób ważny. Warto jednak zwrócić uwagę, że ze względu na istniejące od niedawna zmienione przepisy k.p.a. ograniczające w czasie możliwość stwierdzania nieważności takich aktów, tak szczegółowe jak dawniej ich weryfikowanie, jeżeli zachodzą przesłanki uniemożliwiające stwierdzenie ich nieważności, wydaje się mniej celowe. Jednak, mimo braku możliwości stwierdzenia nieważności danej wadliwej decyzji, nie można wykluczyć powoływania się na istnienie ewidentnej wady danej decyzji, w postępowaniach cywilnych. Nie mamy także pewności, czy w przyszłości nie zostanie poddana w wątpliwość konstytucyjność wspomnianej zmiany do k.p.a. Ewentualna identyfikacja wad decyzji dotyczących tytułu prawnego skutkuje zatem nadal koniecznością zbadania, czy obecny i poprzedni właściciel może powołać się na instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która, najogólniej mówiąc, pozwala w określonych przypadkach na nabycie nieruchomości od osoby, która nie dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości. Co zyskuje inwestor, który wskutek przeprowadzenia badania prawnego due diligence otrzyma wiedzę na temat zmian w zakresie tytułu prawnego do nieruchomości? Przede wszystkim, w razie braku wykrycia pewnych okoliczności związanych ze stanem prawnym nieruchomości, przeprowadzenie badania prawnego due diligence będzie argumentem za przyjęciem, że nabywca był w dobrej wierze, a to ma znaczenia dla ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto, znając wyniki badania, możliwa będzie ocena tego, czy, z uwzględnieniem okoliczności wykrytych w ramach badania, inwestor będzie mógł powołać się na nabycie nieruchomości wskutek działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli dojdziemy do wniosku, że jest to wątpliwe, należy wówczas ocenić stopień ryzyka kwestionowania tytułu prawnego inwestora do nieruchomości i ewentualnie rozważyć ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości.
Jeżeli badamy nieruchomość komercyjną, np. istniejące centrum handlowe, niezwykle ważnym elementem badania prawnego jest weryfikacja umów najmu lokali handlowych znajdujących się w takim centrum handlowym. Badaniu podlega w szczególności kwestia ważności samych umów, jak i ich treści pod kątem np. okresu ich obowiązywania, możliwości rozwiązania, szczególnych praw i obowiązków stron umowy (np. zakazu konkurencji, wpływu na marketing centrum handlowego). Najczęściej efektem takiej analizy jest również dokument będący zestawieniem warunków finansowych wszystkich umów najmu, co pozwala potencjalnemu nabywcy na ocenę rentowności centrum handlowego, a w konsekwencji całej inwestycji.
Zarówno w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych, jak i zabudowanych, badaniu podlegają także zagadnienia planistyczne, co pozwala na stwierdzenie, czy i w jakim stopniu możliwa będzie, z tego punktu widzenia, realizacja inwestycji zaplanowanej przez inwestora, np. budowa na nieruchomości bloku mieszkalnego, rozbudowa istniejącego centrum handlowego. W tym zakresie bada się w szczególności istniejące plany zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli taki plan nie obowiązuje, czy istnieje możliwość realizacji inwestycji bez konieczności uchwalenia planu i na jakich zasadach. W ramach tej części badania prawnego, weryfikuje się także określone kwestie środowiskowe i związane z ochroną zabytków, np. położenie nieruchomości w granicach parku krajobrazowego lub w obszarze rewitalizacji oraz ich wpływ na korzystanie z nieruchomości lub możliwość jej zagospodarowania.
Istotnym elementem badania prawnego due diligence nieruchomości jest także ocena poprawności, pod kątem formalnoprawnym, robót budowlanych wykonanych na nieruchomości, w szczególności wydanych decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę oraz pozwoleń na użytkowanie. W ostatnim czasie kwestia ta straciła nieco na znaczeniu ze względu na niedawną nowelizację prawa budowlanego, zgodnie z którą nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat, a w przypadku pozwolenia na użytkowanie 5 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, co w wielu przypadkach wyłącza możliwość wzruszania tych decyzji, a tym samym ogranicza ryzyka związane z wadami prawnymi takich decyzji. Nie zmienia to faktu, że takie decyzje również powinny zostać przeanalizowane, w szczególności pod kątem ewentualnych obowiązków nałożonych na ich adresatów.
W toku badania prawnego nieruchomości weryfikuje się jeszcze wiele innych kwestii, których nie sposób omówić chociażby częściowo w ramach niniejszej wypowiedzi. Tytułem przykładu, można wspomnieć o kwestiach podatkowych i innych danin publicznoprawnych związanych z nieruchomością, zagadnieniach związanych z postępowaniami sądowymi, administracyjnymi i innymi prowadzonymi w odniesieniu do nieruchomości, zanieczyszczeniach nieruchomości oraz remediacji czy też kwestii zajmowania nieruchomości przez osoby bez tytułu prawnego a także zagadnienia z zakresu praw autorskich do dokumentacji projektowej.
Podsumowując, prawidłowo przeprowadzone badanie prawne due diligence nieruchomości pozwala na poznanie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, ocenę ryzyk związanych z inwestycją w nieruchomość oraz podjęcie niezbędnych działań zaradczych, mających na celu ich wyłączenie lub minimalizację. Z tego powodu, mimo niedawnych zmian utrwalających stan prawny w niektórych aspektach, w dalszym ciągu jest to bardzo istotny element procesu inwestycyjnego.
