Jeżeli ktoś przygląda się rynkowi nieruchomości komercyjnych w Polsce, nie mógł nie zauważyć boomu inwestycji logistycznych, które zaczęły powstawać masowo już zaraz po wstąpieniu do Unii Europejskiej, a zwłaszcza w okresie ostatnich kilku lat. Polska stała się częścią jednolitego rynku UE, co otworzyło całkowicie nowe możliwości zarówno dla polskich eksporterów, jak i importerów towarów. Przeszkodą w rozwoju obiektów logistycznych była niedostateczna i przestarzała infrastruktura drogowa, jednak ten deficyt w międzyczasie został prawie wyeliminowany.
Już dzisiaj Polska jest uważana za jedno z ważniejszych centrów logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej. Rozwojowi branży logistycznej sprzyja położenie geograficzne, które sprawia, że Polska stanowi naturalne skrzyżowanie głównych szlaków transportowych w regionie. Polska jest węzłem komunikacyjnym na trasie północ-południe i wschód-zachód, jest zatem atrakcyjnym miejscem dla firm logistycznych i przewoźników. Co więcej, po wybuchu wojny Rosji z Ukrainą, Polska stała się portem zastępczym i hubem logistycznym dla Ukrainy. Skutkuje to przykładowo rekordowymi wynikami przeładunków w portach morskich.
W jaki sposób rozwój Polski jako hubu logistycznego przekłada się na sektor nieruchomości? Przykład widoczny gołym okiem to wyrastające jak grzyby po deszczu hale magazynowe i centra dystrybucyjne. Według danych firmy doradczej CBRE, wielkość powierzchni magazynowej w Polsce, na koniec trzeciego kwartału 2023 roku, wyniosła 30,5 mln m kw.. W stosunku do tego samego okresu roku 2022, powierzchnia magazynowa wzrosła o 12%. Polski rynek magazynowy wciąż pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się w Europie. Jak wynika z danych CBRE, operatorzy logistyczni odpowiadają za niemal połowę całej aktywności popytowej na rynku. Są to głównie przedsiębiorcy wyspecjalizowani, zajmujący się odbiorem towaru od sprzedawcy, przechowywaniem go we własnym magazynie, kompletowaniem i dostarczaniem do klientów końcowych.
A jakie są prognozy dla rynku magazynowego, do niedawna rozgrzanego do czerwoności? Rok 2023 przyniósł nieco ostudzenia. Branża logistyczno-magazynowa zmagała się ze wzrostem czynszów i pustostanów (w III kw. 2023 poziom pustostanów wyniósł 7,7%). Jednakże zdaniem większości analityków rynku, perspektywy są optymistyczne. Spodziewana jest stabilizacja stawek czynszu i zwiększona aktywność inwestycyjna deweloperów. Wśród czynników wzrostu wymieniane są m.in. rozwój elektromobilności oraz transportu morskiego. Już w 2022 r. Polska była drugim, po Chinach, największym na świecie producentem baterii do samochodów elektrycznych pod względem możliwości produkcyjnych mierzonych w GWh. Wg analityków rynku, przy założeniu ograniczonej nowej podaży, stopa pustostanów w 2024 r. nie powinna przekroczyć poziomu 10%. Z drugiej strony, makroekonomiczne prognozy gospodarcze sugerują zwiększenie poziomu inwestycji przemysłowo-logistycznych. Według prognoz NBP, inflacja w 2024 r. z 50-proc. podobieństwem znajdzie się w przedziale 3,2% – 6,2%, a wzrost PKB będzie wyższy niż w 2023 r. i znajdzie się w przedziale między 1,9% – 3,8%. Na rozwój powierzchni magazynowych, logistycznych i przemysłowych w pobliżu portów morskich może wpłynąć również rozbudowa infrastruktury morskiej. W Gdańsku trwa budowa kolejnego głębokowodnego nabrzeża w terminalu kontenerowym Baltic Hub. O ile wskutek ostatnich zmian politycznych nie zostaną zrewidowane plany dotyczące kilku zapowiedzianych już inwestycji, w niedalekiej przyszłości powinna rozpocząć się rozbudowa portu w Świnoujściu, a w Gdyni budowa portu zewnętrznego, która umożliwi obsługę kontenerowych statków oceanicznych o parametrach Baltmax o długości do 430 m. Na etapie planowania jest także modernizacja portu w Elblągu.
